摘 要
随着经济飞速发展，企业与企业之间的竞争与合作也成了常态，企业并购的事件也是不胜枚举。近年来，房地产业从黄金发展阶段逐步进入白银阶段。地价上涨、融资成本上升等问题继续侵蚀房地产业利润，房地产企业盈利能力下降。结合当前房地产趋于严厉的宏观调控政策和日益加剧的市场竞争，并购已成为企业增强实力的重要手段之一。关注房地产业并购的成因和风险，将有利于在当前我国房地产业转型的背景下，房地产企业的快速发展。典型代表融创中国，通过并购实现了规模的快速扩张和业务的多元化。并购数量众多，并购金额不可低估。因此，本文以融创中国收购万达文化旅游为案例，分析双方的收购动机和风险，为房地产企业的收购提供参考。
关键词：企业并购；并购动因及风险分析；房地产行业
Abstract
With the rapid economic development, competition and cooperation between enterprises have become the norm, and there are countless incidents of corporate mergers and acquisitions. In recent years, the real estate industry has gradually entered the silver stage from the gold development stage. Problems such as rising land prices and rising financing costs continue to erode the profits of the real estate industry, and the profitability of real estate companies has declined. Combined with the current tightening of real estate macro-control policies and increasing market competition, mergers and acquisitions have become one of the important means for companies to enhance their strength. Paying attention to the causes and risks of mergers and acquisitions in the real estate industry will be conducive to the rapid development of real estate companies in the context of the current transformation of my country's real estate industry. A typical representative of Sunac China, achieved rapid scale expansion and business diversification through mergers and acquisitions. There are many mergers and acquisitions, and the amount of mergers and acquisitions cannot be underestimated. Therefore, this article takes Sunac China’s acquisition of Wanda Cultural Tourism as a case, analyzes the motives and risks of the two parties’ acquisition, and provides a reference for the acquisition of real estate companies.
Keywords：Enterprise merger and acquisition; M&A motivation and risk analysis; Real estate industry
一、绪论
（一）研究背景
经过十多年的发展，中国房地产业进入了成熟期，这为并购时代的到来奠定了基础。从某种程度上说，房地产业已经进入并购时代，这是房地产业市场成熟的标志，只有在成熟的市场中才能发生并购。
房地产市场的变化和发展程度与区域性经济的增长密切相关,其内部互动和直接影响的路径是城市经济发展的驱动力和对人口的吸引。与我国一线及二线重点城市相比,三线城市的特点是在经济发展、就业条件、公共资源、基础设施等各个方面均显示出了比较的优势。因此,区域性和经济发展之间的差异必然会导致不同行业和区域之间的房地产行业发展将会出现明显的差异和区域性差异,并且这种差异日益加剧。此外,我国的房地产行业也呈现出了规模化和分散式的发展趋势,集中程度不断增长,企业分散性加剧。强者愈强,弱者亦愈薄,逐渐显现。房地产市场处于发展的初期,主要市场结构相对简单。上个世纪80年代,形成了一批以国有企业和个人为经营主体的房地产公司。然而,随着居民保障住房体制改革的进一步深入和对我国房地产领域的市场准入逐步放宽以及其市场主体的多样性,民间资本和外商投机者也逐渐涉足到这一领域。中国房地产市场已经形成了国有、民企和外资公司多元竞争的新格局。
近年来,随着国内房地产融资市场的进一步持续和火爆,土地的成本也迅速提高和上升,导致了企业在融资过程中获取到大量的土地和人力资源成本不断提高和上升,同时大大减轻了企业的融资压力,这对于融资的来源和成本都产生了重要影响。在我国土地资源总量有限,市场空间有限的巨大趋势下,各类房地产公司都开始了加快向新模式转型。一方面,一些企业已经从传统的"卖地"模式逐步转变为"卖地+控股经营"模式。另一方面,一些公司在其主营业务之外,积极寻找新的经营增长点,例如采用从"重资产"到"轻资产"的转变经营方式。除上述的转型路径外,部分房地产企业已经开始转向扩大拓展房地产长期租赁市场,积极推进特色小镇建设已成为各种房地产公司所需要探索的发展战略。
（二）研究意义
从理论上讲，目前我国学者对并购的研究大多以整个并购市场为出发点，在产业分化方面并不是特别具体。从行业特征角度研究并购的案例很少，针对房地产行业的案例更是少之又少。此外，对房地产企业并购的研究大多是从动机和绩效的角度进行的，风险较小，对房地产企业跨行业并购的研究更是少之又少。此外学者们的结论不一且片面。因此，本文将进行更有针对性的研究，具体研究传统房地产企业跨行业并购文化旅游产业的动机和风险，具有一定的理论拓展意义。
从实际情况看，各大房地产企业对资源的争夺日益加剧，试图通过并购实现业务延伸和规模扩张，获得利润增长。然而，在当前房地产业调控极为严厉的时期，房地产企业的大规模并购将引发自身资金链风险、进入新领域的整合风险等一系列风险。作为一家典型的房地产开发商，融创中国一直以在行业内积极扩张著称，此次斥资438.44亿元收购万达文化旅游项目，堪称世纪之最。融创的并购是当前形势下房地产具有代表性的企业转型案例，研究对于当前房地产开发企业试图通过并购实现规模扩张和业务延伸具重大的意义。
（三）研究思路
本文共有五部分构成：
第1部分，绪论。这一部分从其研究背景、研究意义、研究思路、研究方法四个主要方面来进行了描述，发展快速的经济使得房地产行业出现了不可阻挡的并购趋势。
第2部分，企业并购相关理论概述。主要从并购的定义、类型、动因、风险四个方面来说明了什么是企业并购以及企业并购中不同的动因和风险。
第3部分，并购方与被并购方的案例分析。简单的介绍了融创中国和万达商业和并购的流程，从偿债能力、盈利能力、营运能力、成长能力分析了并购的风险分析了融创中国并购前后的发展状况。
第4部分，关于并购方收购的案例启示。根据并购前后的发展状况做了针对性的规划，并给出了企业并购的相关建议。
第5部分，结论。从整体出发总结了融创中国并购后的各方面能力，长期来看有向好的趋势。
（四）研究方法
1.文献分析法
文献分析法是一种科学的研究方法，主要对大量国内外相关文献进行整理分析。通过阅读大量文献，进一步了解金融风险的识别，更准确地研究如何防范金融风险的策略。本文在查阅了大量有关并购的文献后，可以很客观的去分析。此外，本文还查阅了国内相关金融风险文献，并结合近年来的数据进行分析，使文章具有一定的真实性。
2.案例分析法
本文主要以融创中国为例,分析了融创中国并购的原因及其动机和风险,总结了对于融创中国在中国大陆地区收购万达文化旅游项目的意义和影响以融创中国为例，以及收购万达文化旅游对融创中国的现实意义。并购中的风险在行业中具有很强的代表性。可以说，对融创中国的分析能够反映出我国大部分房地产行业并购中的风险，具有一定的警示意义。
3.数据分析法
数据分析法也就是使用增减变动的方法进行分析得出结论,本文选择了融创并购前后从2014年-2018年的主要财务数据为分析样本,对其的偿债能力、盈利管理能力、经营管理能力、成长性管理能力等因素进行了数据分析,对于企业财务风险的现状了解更直观,更具真实性。最后,根据数据分析出来的变化,给出一些可行的相关建议，给其他企业作为一个参考。
二、企业并购理论概述
（一）企业并购的定义
并购作为中小型企业进行资产重组的一种重要方法和形式之一,是中小型企业进行外部交易的主要渠道。并购是企业之间的并购，当公司的法人实体以任何经济方式收购其他法人实体的资产时，它们是公平、自愿且有偿的。它是企业资本运营和管理的主要形式之一。实际上,并购包括所有者对于企业的所有知识产权进行交易,以及其在市场机制的影响下对于其他公司的控股。
（二）企业并购的类型
依据行业角度分析并购的类型可划分如下：
1、横向并购。横向并购是一个部门或单一市场内企业或单一市场内产品的合并。横向并购增加了产品的供应，降低了生产成本，削弱了竞争，增加了市场占比。
2、纵向并购。纵向合并并购主要是一种泛指两个企业之间进行和合并,在其生产的全过程或者商业联系中有着密切的相关性。垂直并购可以使生产过程增速,节约运输和存储成本。
3、混合并购。混合并购意思是指对于在生产环节,而且进行不相关的产品或者服务等方面的企业之间进行的并购。混合并购的重点在于为了分散商业风险和改善对公司市场的适应能力。
（三）企业并购的风险
1.信息风险
对于并购而言信息是一个非常重要的因素，目标企业可能会严格保守自身的商业秘密,隐瞒事实,如隐瞒巨额担保的真实价值、巨额债务、无形资产、诉讼纠纷、制造错误会计信息、故意制造估算障碍等。另外,并购方相关技术人员的知识、经验和可观预见性能力缺乏,以及后者在并购交易中错误地判断了并购交易行为造成的损害,导致并购交易中双方之间存在着信息不对称。作为收购方，要严格审核目标企业的各项财务报表、账外资产和无形资产，避免资金的抽逃和资产的流失。
2.决策风险
目标企业的选择和自己能力的衡量评价是一个全面分析的过程,它是企业制定并购行为时所面临的首要问题。如果被收购的目标公司与自己所具备的能力之间选择错误或者错误地进行了评估,将会给企业的发展造成不可估量的负面效应。在目前我国大型企业并购的实践中,一些大型企业往往完全忽略了这个环节的风险隐患,给了企业正常的发展带来了困扰和困境。一般来说,并购行为在实施前的风险主要是由于并购的动机不清楚造成的风险,盲目的自信和夸张并购的能力所造成的风险。
3.经营风险
双方达成协议并进行实质性合并后，各种兼容性和不兼容性可能使企业的生产和经营无法达到预期目标，从而带来经营风险。经营风险是指由于企业决策者的决策失误导致利润水平下降而产生的财务风险。经营风险包括盈利风险和决策风险，盈利风险是指收益不能达到预期，甚至亏损。尤其是企业进入一个新的行业时，往往会付出很大的成本，其收益是未知的，因此存在很大的风险。决策风险是指随着企业的发展，业务越来越多，决策失误不可避免。如果不能随着企业的发展建立一套适合企业发展的科学决策模式，企业的经营风险就会越来越大。
4.法律风险
企业并购过程会出现到诸多法律问题，身为企业的经营者，足够的认知是不可少的。否则,企业在进行并购中有可能会因为出现一些违规经营,将有可能受到相应的行政惩罚,甚至这些并购活动被公司宣告为停止或者无效,使得企业所需要付出的是人力、物力、财力都被浪费。由此造成的经济损失和社会影响，可能远远超过收购人实施并购活动后获得的经营利润和企业形象。
三、融创中国并购万达文旅案例分析
（一）并购双方基本情况
1.并购方融创中国
融创中国控股有限公司（以下简称“融创中国”）。融创中国的品牌理念是“至臻，致远”，顾名思义，是指首先整合商业、文化娱乐、高端住宅区等资源，然后以其细致入微的服务为中国亿万个家庭提供高品质产品。自中国公司2005年成立以来,融创家在中国一直积极探索致力于为中国广大客户提供量身定制提供优质的中高端的社区产品和售后服务,倡导"健康、幸福、睦邻"的现代社区管理文化。为此,融创文化中国在面向国际上努力构建并不断更新转型升级的中国高端文化生活方式价值观文化体系,形成了独特的"返乡节"文化精神,其中主要包括"家到心社区"和"家到心服务",以"引领、奉献、活力"的文化精神服务理念,打造"家、生活、知己"的文化精神服务社区。
通过对融创中国2014年至2018年财务报表披露分析汇总，见下表1，在报表中现金及现金等价物、总资产、负债、收入及营业利润这几个科目的金额，融创中国实现快速扩张的发展，账面现金库存充裕，总资产和营业收入自2016年以来几乎翻了一番，从盈利能力来看，净利润表现出色。随着资产的大幅增加，企业规模的扩大，负债总额也相应呈指数增长。但纵观财务数据，毫无疑问，融创中国的业绩值得肯定，而且增长速度很快。
表1 融创中国 2014年至2018年报表主要项目
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项目 |
现金及现金等价物 |
资产总额 |
负债总额 |
营业收入 |
净利润 |
|
2018 |
624.84 |
6699.42 |
6064.02 |
465.83 |
67.78 |
|
2017 |
684.33 |
6231.02 |
5624.64 |
658.74 |
116.64 |
|
2016 |
520.86 |
2931.83 |
2577.72 |
353.43 |
29.38 |
|
2015 |
226.87 |
1155.09 |
960.89 |
230.11 |
36.08 |
|
2014 |
206.57 |
1123.62 |
913.8 |
250.72 |
32.33 |
2.被并购方万达商业
作为全世界规模数一数二的商业型地产企业，万达商业在全国范围内的已开业万达广场两百多座（占地面积2160万平方米），待开业万达广场70个和酒店69 个（占地面积1750万平方米）等耀眼的数字向世人宣告它的无与伦比。我国独一的设计/规划研究院，全国性的建设和管理团队等完整的垂直一体化产业链成为了万达能驰骋房地产行业的核心竞争力。早在2015年，万达商业（03699.HK）在香港给了世人一个量化的价值体现——高达2200亿港币。
（二）并购的方案及流程
2017年7月10日，并购方融创中国首次与被并购方大连万达商业签署协议，并购方愿意以631.7亿元的价格收购被并购方旗下76家酒店的全部权益和13个文化旅游项目91%的股权，其中酒店335.95亿元，文化旅游项目295.75亿元。全部对价分三期支付，卖方自3年起向买方发放人民币296亿元贷款支付对价。2017年7月19日，并购方与被并购方再次签署新协议。在新协议中，76家城市酒店不再是目标资产。标的资产仅占13个文化旅游项目权益的91%，对价438.44亿元。根据协议，并购方将全权负责该项目出售的物业，而被并购方将负责拥有的物业。持有物业的员工和项目公司总经理将继续留任，物业的建设和运营将继续按照现有规划和标准进行。被并购方将经营管理文化旅游项目所拥有的物业20年。在此期间，文化旅游项目所拥有的物业仍应使用万达品牌，万达销售的物业也有权使用该品牌。作为价格，并购方每年必须为每个项目向被并购方支付5000万元的品牌版税，其中4500万元支付给万达娱乐，其余500万元支付给万达商业管理。框架协议中5000万元的管理咨询费不予执行。
通过对并购双方的过程分析，可以看出协同效应对于推动融创中国并购战略的实施至关重要。因为通过并购获得的协同效应将直接导致企业效率的提高。融创中国收购万达文化旅游项目显然是为了获得财务和运营上的协同效应。从财务协同的角度看,并购有助于能够给我们的企业自身带来更多的财务效益,即我们的企业通过对并购来实现内部和外部财务信息资源的有效整体配置和协调，促进企业财务能力的提升，从而带来企业价值的提升。并购政策可以帮助企业以较低的费用和成本为其他企业自身筹集资金,并充分利用了目标企业和收购方之间在税收上存在的差异，达到节税的效果，是企业直接受益的途径。并购公司和其他目标公司很容易就存在资金运作状态与投资机会不平衡而同步的情况,可以有效地解决这种不平衡的并购行为，并存在从剩余目标企业的状态赚钱转移到并购中资金不足的问题，投资和资金结算的内部化形成，降低了其他并购公司资金的融资费用和成本,同时也有利于提高了企业对资金的整体利用效率和资金重组。
总的来说，融创中国凭借其快速扩张和雄厚的资本实力，可以通过收购急于减持资产、减持负债的万达商业来补充双方的增长机会和资金。此外，融创中国的文化旅游项目账面净利润可观，不仅可以扣除税法规定的综合费用，还可以为业主和委托人节省大量的所得税。融创中国积极的财务协同效应最直观的表现就是财务报表中财务指标的正增长。在企业的经营和协同性方面,并购交易可以促进企业的经营管理优势相辅互补,提高买卖双方的企业整体运作管理能力,增加了企业的规模和营业额，降低成本费用的使用水平，从而实现规模经济。
（三）融创中国并购万达文旅的财务分析
1.偿债能力分析
针对偿债能力我们分别从短期偿债能力和长期偿债能力两个大部分入手来对其进行了剖析，主要分析融创中国并购万达文旅项目前后偿债能力的变化，具体指标如下图表2所示:
表2融创中国2014年至2019年偿债能力相关指标
|
|
流动比率 |
速动比率 |
现金比率 |
资产负债率 |
利息保障倍数 |
|
2014 |
1.50 |
0.74 |
0.32 |
1.23 |
5.28 |
|
2015 |
1.45 |
0.68 |
0.35 |
1.20 |
2.90 |
|
2016 |
1.50 |
0.72 |
0.31 |
1.14 |
2.58 |
|
2017 |
1.30 |
0.48 |
0.18 |
1.11 |
4.40 |
|
2018 |
1.23 |
0.47 |
0.14 |
1.10 |
4.90 |
|
2019 |
1.17 |
0.39 |
0.12 |
0.96 |
6.86 |
数据来源：东方财富
由数据可知，从短期偿债能力指标来看这几年并无太大变化。从2014年到2017年中并购日前，波动振幅均很小，到并购事件发生后至2018年呈现出持续下降的趋势。长期的两个指标的变化并不一致。其中资产负债率同三个短期指标在并购日前趋势基本一致，并购日后2017年底稍有上升，虽然比率幅度很小，但是该指标的基数很大，所以整体上看来趋势向好。由于融创中国2016年的财务成本较高，导致利息倍数在2016年达到最低点，之后开始缓慢回调，直到并购事件后出现下降，说明此次的600多亿收购价大大增加了融创中国的负债金额。并购事件发生后，利息保障倍数较大幅度上升。从长期来看2017年的并购使融创的偿债能力有所下降，但融创通过并购整合经营效益的提升偿债能力逐渐呈现向好的趋势。
2.盈利能力分析
根据东方财富官网所获得的数据整理得到了表3盈利能力相关指标，通过观察图表可得EPS、 R O A、 R O E、年化净资产收益率、销售净利率、R O I这六个指标的趋势走向几乎一致。所有指标均在2016年中降到最低点，经分析融创中国2016年对外披露的半年报，不难发现出现历史最低点的原因主要是以下几点：（1）结转收入显著偏低，合同销售额560亿，结转到营收106亿，仅18%；（2）出售附公司股权和联营公司股权和债券，导致收益减少14亿；（3）利息开支、其他财务成本及汇兑损失增加。具体分析由表2可得：2014年底与2015年底相比各项指标波动平缓，2015年底至2016年中直线下滑，2016年底至2017年中仍然保持缓慢下降趋势，2017年中至2017年底，呈较大幅度上升，达到近几年的最高点，之后到2018年稍有回落。
表3融创中国2014年至2019年盈利能力相关指标
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每股收益 |
总资产净利率 |
平均净资产收益率 |
年化净资产收益率 |
销售净利润 |
年化投资回报率 |
|
2014 |
0.96 |
3.07 |
21.51 |
21.51 |
12.89 |
3.87 |
|
2015 |
0.97 |
2.89 |
18.65 |
18.65 |
15.68 |
3.67 |
|
2016 |
0.71 |
1.21 |
11.72 |
11.72 |
8.31 |
1.54 |
|
2018 |
1.45 |
0.98 |
13.91 |
27.82 |
14.55 |
2.25 |
|
2019 |
5.99 |
3.10 |
37.21 |
37.20 |
16.63 |
3.53 |
数据来源：东方财富
实际上融创中国在2017年7月10日并购万达文旅项目之后，既为今年万达创造了新的销售业绩增长点，又带动了公司整体的盈利能力有了显著的提升，六项指标在并购之后的年底均达到最高点，并购之后各项盈利指标逐渐趋向正常稍有下降，但仍然远远高于并购之前的水平。根据各年的盈利指标来看，2017年每股收益、总资产净利率、平均资产收益率、销售净利率、投资回报率分别上升了288.73%、98.34%、179.95%、113.12%、86.36%，由此可见融创中国并购的实施，使其在盈利能力方面得到了提升。
3.营运能力分析
针对营运能力，本文从以下三个指标的变动来分析融创中国并购万达文旅项目前后的变化情况。从表4中观察可得三个指标的情况，在并购发生后均持续下降，说明融创中国在并购后对公司资源的利用率有所下降。文旅项目对于融创中国而言为其涉足的新领域，收购也是实现多元化的战略目标，这样并购的整合难免会引发各种问题，如原万达文旅项目的人员整合、新项目的整合等。新行业的开启及后期整合的困难，都将导致企业营运能力难以维持并购前的水平，从而企业整体营运能力明显低于并购之前的水平。
表4融创中国2014年至2019年营运能力相关指标
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应收账款周转率（次） |
存货周转率（次） |
总资产周转率（次） |
|
2014 |
1.33 |
0.11 |
0.05 |
|
2015 |
6.94 |
0.19 |
0.08 |
|
2016 |
1.19 |
0.09 |
0.04 |
|
2017 |
1.99 |
0.15 |
0.07 |
|
2018 |
1.33 |
0.11 |
0.05 |
|
2019 |
2.84 |
0.31 |
0.20 |
数据来源：东方财富
4.成长能力分析
结合房地产行业特性及融创中国的财务报表计算出成长发展的相关考量指标，本文选取了销售额增长率、总资产的增长率及净利润的增长率这三个指标来衡量并购后成长能力的变化。如下表5由于所选的数据期间为每半年，以下计算的三个指标均通过同比增长计算所得。其中的最高点为2017年的净利润增长率，如融创中国在2016年净利润大幅降低，一般进行对比时会把最高点除外，因此我们可以得知营业收入与净利润本质上并无太大变化，从2015年至2019年持续上升，在并购发生后上升幅度加大，而总资产增长率在并购之后开始有缓慢下调。由于2017年耗巨资收购了万达商业的13个文旅项目，在并购当年总资产增长率达到高点，并购之后企业经营去平稳，总资产的增长幅度开始趋于正常经营水平，出现回落很正常。经过分析后，可以看出融创中国收购后成长能力有所发展，并且是趋向最佳状态的。
表5融创中国2014年至2019年成长能力相关指标
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营业收入增长率 |
净利润增长率 |
总资产增长率 |
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2015 |
-8.22% |
11.60% |
2.80% |
|
2016 |
53.59% |
-18.57% |
153.82% |
|
2017 |
86.38% |
297.00% |
112.53% |
|
2018 |
249.38% |
319.95% |
58.05% |
|
2019 |
35.73% |
129.80% |
34.05% |
数据来源：东方财富
从四个维度对各个指标的数据分析结果来看，经过此次并购，融创中国均得到大幅的提升是其盈利能力、营运能力、成长能力。偿债能力从目前来看，由于巨额收购加重了负债金额，但是结合长期偿债能力指标保障倍数来看，融创中国通过之后的并购整合，以及业绩提升带来的销售额的增长，从长远来看会减轻融创中国因此收购而产生的偿债压力。
四、融创中国并购万达文旅案例启示
（一）有效地降低负债率
众所周知，融创中国的企业负债率经历2016和2017年的并购后大幅上升。由此融创中国通过合作开发模式来控制，但资产负债率仍在90%以上，净负债率接近200%，偿债风险依然巨大。从资金来源来看融创中国融资结构相对单一。因此，融创中国可以尝试从多个渠道筹集资金。REITs是专门的房地产投资信托。它们由专业机构管理，通过股票或收益券筹集资金，大部分收益分配给投资者。而住房租赁信托基金密集获批，几乎大型房地产企业都采用了住房租赁资产证券化进行融资。目前，融创中国尚未设立专门的REITs，因此REITs可能是融创中国未来融资渠道的一个选择。此外，对于融创中国中国过高的资产负债率，REITs可以有效降低企业负债率。
（二）缓解并购资金压力
房地产并购一般涉及土地资源的转让，这直接导致并购交易量远远高于其他行业。而且，房地产本身是一个资本高度集中的行业，重大并购离不开雄厚资金的坚强后盾。但房地产企业项目建设周期长，销售收款慢，前期投资大，土地和工程建设支出昂贵。仅仅从销售中获取现金流不足以维持正常的商业活动，更不足以投资新项目或收购其他业务。因此，公司必须加强对资金收支的管理，包括对现有资金的规划和对未来现金流量的准确预测，以降低财务风险。此外，还需要开发新的融资手段来解决并购交易的支付压力。一是可以组织房地产企业协会，为拟进行并购的企业提供资金支持。以本文研究的旭日阳刚收购万达为例，600多亿元的收购对价中有296亿元是收购方指定的向旭日阳刚贷款的银行，这笔钱将在旭日阳刚获得贷款后支付。这部分贷款确实减轻了融创中国收购的融资负担。此外，融资可以采取不同的金融工具、融资产品和杠杆操作的形式。最后，可以在海外设立公司发行海外债券或外商投资境内公司获得新的融资，以缓解并购交易中的资金压力。
（三）加强并购后期整合
收购后融创中国的整合主要可以从企业文化、人力资源和经营战略三个方面进行。首先是企业文化。融创中国必须成立专门的文化整合管理团队，充分了解双方在行为准则、领导风格和价值观等方面的差异，以便对症下药。其次是人力资源的整合，这是最关键的。并购必然造成员工的流失，要充分了解企业在薪酬和人才管理上的差异，尽快制定相应的绩效考核、福利和激励制度，还要对管理人员和企业进行聘任和激励，培养他们的归属感、认同感、和谐感，让他们愿意为新的事业做出贡献。最后是企业战略的整合。融创中国和万达13文旅项目公司相应的经营策略也会有所不同，一个是专注发展，一个是善于经营，但是二者要想真正达到部分合一，就必须要求收购方与被收购方及时商榷达成一致意见，在这方面收购方可以先迈出第一步，毕竟他们是专业的，可以从战略层面加以控制。
结 论
本文主要讲述了并购相关理论知识以及案例分析，结合当前经济形态下房地产行业并购的背景，从财报数据和财务指标进行分析并得出以下结论：
首先是对当前房地产行业的发展状况进行了分析，在此背景下结合相关理论知识剖析了并购对于当前企业发展的意义，又从融创本身出发分析了融创实施并购的原因，综合多方面考虑，融创中国坚持多元化发展，坚持向文旅板块进军的必然性。
其次从四个维度选取了合适的指标对其能力进行了综合分析,主要指标是针对一个企业的资产偿债管理能力、盈利管理能力、营运能力、成长性管理能力。除了偿债能力，其他三方面的指标都得到显著优化。虽然偿债能还略显不足，但长期偿债能力的指标是在逐渐提升的，说明经过一段时间的整合，企业的偿债能力逐渐好转。
最后是针对并购后出现的各种风险实施相关有效措施，对于融创中国而言需要降低负债率、缓解并购的资金压力，此外融创中国还必须要加强并购后的整合力度，尽快使文旅项目产生高效的收益。
致 谢
求学的时光总是短暂又充满喜悦的，在不知不觉中就结束了大学生活，内心是不舍但同时也是有收获的，非常开心能够在商科院学习，在此毕业之季，也给我的母校献上最诚挚的祝福。
在此首先想要感谢我的论文指导老师。老师，是我们成长中最重要的引导者，再次由衷的想对您说一声感谢。感谢您这么长时间以来对我的辛勤付出和耐心指导、感谢您教会我务实的精神、感谢您在我经历迷惘和困境时的帮助，因为的您的耐心指导，我才能在写本篇论文有很大的收获。
其次就是要感谢大学四年教过我的老师们以及一同学习的同学们。感谢老师教会我书本的知识和智慧；感谢同学给我带来了良好的学习氛围和快乐的学习时光。遇到你们是求学路上最幸福的事情了。
此外，我要感谢我的家人。正因为有了他们的支持才能让我不停地汲取知识，获得能量，让我可以在成长的过程中，做自己最乐意和最喜欢的事情，在学习的过程中，让我不断的向优我前进，成为了更好的自己。感谢你们无私的爱，让我在求学道路上的每一步都走的很坚定，那充满掌声和鲜花的道路上除了有我的努力也有你们的辛勤付出。
最后，感谢看了这篇文章的老师们，感谢你们让我有了一个认识自己学习成果的机会，在未来的日子里，我会脚踏实地的走好每一步。
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