摘要：房地产市场飞速发展。开发规模成倍增长，开发周期变短，房地产开发的项目设计管理的重要性逐步凸显。房地产设计管理实际上作为一种重新调整，它需要将规划、建筑、室内等相关的各种设计因素进行重新的调整，以不矛盾为原则进行进一步协调性的优化。设计管理根据设计管理的反复性、时效性、动态管理特点，从设计管理内容：任务、进度、资源、技术以及程序五个方面进行相关的管理程序，通过整合、沟通、协调等方式，把控设计、主导设计，提高建设单位的投资效益，实现降低项目总投资的目的。实践管理经验探讨，抛砖引玉。
关键词：设计管理 整合 沟通 协调 把控 主导
序言
我国的房地产行业从上世纪九十年初起步开始，到现在已经有30年的风雨历程，房地产市场飞速发展。开发规模成倍增长，土地成本在开发成本中所占比重越来越大，资金投入剧增，开发周期变短，房地产开发的项目设计管理重要性逐步凸显。大型房地产公司纷纷设立设计管理部门，引进专业化设计管理人才，管理项目的设计工作，从项目选址开始到竣工交付阶段对项目设计把关，完成开发产品。
一、房地产公司设计管理的概念
设计管理是这样被定义的，简单的说，它根据使用者的要求，对研究以及开发管理等流程进行提前的设计与策划。它能够在最大程度上对设计师的创新性思维进行挖掘，将市场以及消费者等各方面认识融入到最新的产品之中，从而用一种更加新颖的、匹配度更高的、更加具备科学性的方式对人们的生活进行较大的改变，在此基础之上，再为企业从最大层面上获得最多利润而进行的一系列的调整、管理和改变。
房地产设计管理实际上作为一种重新调整，它需要将规划、建筑、室内等相关的各种设计因素进行重新的调整，以不矛盾为原则进行进一步协调性的优化。设计管理工作在整个项目开发以及建设的重要阶段都稳步进行着。设计管理阶段是在整个建筑工程造价以及品质的管理过程中都承担着最重要的角色，通过设计关键点的有效预控，可以提高建设单位的投资效益，实现降低项目总投资的目的。
二、房地产公司设计管理的内容和要点
设计管理的具体内容：项目选址、产品的设计、任务书写作、进度计划、建筑规划和方案制订、施工图纸创作、图纸审查、施工过程中设计管控、设计后评估等内容进行管理。选址阶段，根据城市规划，选择确定项目位置。设计阶段，对概念方案（拿地方案）、报规方案、初步设计、施工图设计、二次深化设计层层把关，确保产品定位。办理用地工程规划许可证、建设工程规划许可证，根据行政主管部门意见修改完善方案，办理施工图审查及备案，确保项目正常推进。施工阶段，确定材料现场定样、设计变更。交付阶段，配合产权测绘单位和规划勘察单位完成竣工测绘，办理建设工程规划合格证。
设计管理的内容归纳为任务、进度、资源、程序、技术管理。
任务管理，根据项目产品定位、开发方案制定设计任务书，督促设计单位按任务书要求完成设计文件。
资源管理，将不同专业的专项设计单位通过组织协调共同完成设计目标。
进度管理，按照目标计划，分阶段考核设计完成情况。由于设计阶段不可控因素较多，进度计划一定要有可操作性。
技术管理，组织各部门、各专项设计单位对设计文件质量校审，确保设计文件的准确性，确保开发项目的品质。
程序管理，按照公司流程，规范化完成招标、付款、审批等工作。
设计管理要点主要有：把控设计；主导设计（产品研发）；沟通政府职能部门，针对规划管理部门的各项详规指标要求，实现最大价值的相互平衡；需要确保员工素养、团队合作、品质、设计以及进程等。
三、房地产设计管理的特点：反复性、时效性、动态管理
反复性，前期规划设计一般都比较绵长、反复专研设计、进行不断整合甚至减弱、重新规划的过程。设计管理在成本控价下取舍的权衡，将方案不断优化。时效性，受国家规范及地方管理条例限制，设计文件需要不断修正以满足规范的要求。动态管理，设计管理需要从项目选址到竣工交付全过程参与。
四、房地产公司设计管理中的实践经验探讨，抛砖引玉
设计管理与工程管理相比，起步较晚还处于发展阶段。我从事设计管理有十多年，设计管理覆盖面较广量大，管理过：清水路苑，100万平米的住宅小区；商务楼及配套设施，高度超百米规模超十万平米的公共建筑；东城根街小学清水校区；二十六幼儿园清秀未遮山园区；清秀未遮山一期精装住宅、沙河斓庭精装住宅项目。从实际管理中积累一定经验，取得一定成果，现供大家学习交流。
1、设计任务管理中注重角色定位。
设计管理不仅仅需要催图、管理整个机构运作，而且是需要达到对设计公司进行调整协调的目标的，想要做好图纸的招标，处理好对整个合同的管理，完成中期的构建、审查。设计管理要求管理者把对产品的设计要求转换成对产品的语言设计，需要对设计公司完成关于思路以及要求的构建，具体工作中需要兼顾整合以及管理合作资源的注意事项，重新定位各个管理者的职权角色，而不是亲自进行设计工作的处理。
2、设计资源管理中注重的选择原则，专项优先原则、磨合优先原则、技术优先原则。
专项优先原则，根据产品类型，选择专业化设计单位。随着房地产市场业态多样化发展，专项设计单位逐步增多，选择专项化熟练的设计单位和团队能确保设计品质能得到强有力的保障、设计进度也能快速推进。
磨合优先原则，尽量选择有合作历史的设计公司，一是因为这种公司的员工往往比较了解整个对接流程。二是与他们沟通效率较高。考察设计单位的配合度，设计师能否及时提交变更图纸或进行现场指导。如果选择外地的设计单位，还要考虑设计报审、文件出图盖章、现场处理问题等会影响项目设计的因素。综合考虑以上因素从而才能对应设计项目过程保质、保量、按时完成。
技术优先原则，在委托施工图设计单位时，遇到技术好但配合能力不足，而服务程度高但技术缺乏的单位，又该如何进行合理化的选择？配合问题可以以多沟通的方式来解决，而技术能力却不是短时间内可以进行优化提升的，但技术能力在整个工作流程中所扮演的角色是无比重要的，不达标的技术水平可能对项目造成难以估计的巨量损失，因此以技术优先作为更重要的选择条件。
3、设计资源管理中搭建设计单位组织协调平台，注重设计单位的整合管理。
现在的房地产项目进入成品房时代，以“沙河.斓庭”项目为例设计，三万平方米的项目需要建筑、装饰、景观、市政、燃气、幕墙、车位划线、泛光照明、绿色设计、软装饰、安防、供电、自来水、光纤、通信、地质勘察、产权测绘单位协同完成。设计管理工作就是整合管理，要把这些设计整合起来，做到不矛盾不冲突，协调统一。如整体风格的统一，就包括建筑形态，立面、景观与室内风格的统一协调。如室外的给水、暖、强电、弱电、燃气、污水、雨水各专业的综合管线设计需统筹规划预留并与景观协调。如空调室内机位置、线路走向如何与室内天花吊顶协调，外机机位与立面造型的协调需配合设计整合管理。
4、设计进度管理中制定的设计计划要充分考虑国家法律、法规、规范的时效性。
规范更新的期间内设计计划要预留图审备案所需的时间，以免造成设计无法在既有规范规定有效期时间内完成审查，按新规范执行而造成大面积设计修改返工。平时加强学习，密切关注国家法律、法规的更新时间，熟练掌握规范更新的内容，即将更新的规范内容在设计中提前执行，确保项目的顺利推进。
5、设计进度管理中加强设计进度的把控，避免先松后紧。
前期规划设计一般都比较绵长、反复专研设计、进行不断整合甚至减弱、重新规划的过程。因此它所占用的时间非常之长，这就会进一步导致施工图阶段出图时间不够，造成图纸错误、漏项，影响工程量清单及控价的准确性，设计错误会造成工程返工。建设单位在方案阶段要按项目定位、建筑策划主导设计方向，加强与设计师沟通协调，理解设计师的想法，充分领会设计理念，做多方案比较讨论优化，抓影响设计的主要矛盾，分阶段解决最棘手的问题，方能有效压缩方案的设计周期。
6、设计进度管理过程中注重权衡取舍的原则，不要过度追求完美。
设计受区位、地形、投资、规划条件的限制，往往没有完美的，设计反复修改较多，学会权衡取舍，才能实现最大价值的相互平衡。例如在立面效果设计时，减少离开平面功能一味追求效果的错误，成本不科学进而造成品质丢失。又如户型设计时，在面积总控的情况下，客厅、卧室、厨房、卫生间的尺度是相互影响的，客厅加大有可能压缩卧室，需要组织研讨，权衡利弊，追求相对合理。
7、设计进度管理中重视审批流程中的沟通管理，与主管部门保持良好的沟通。
设计报审就是把整个设计目标以政府允许的方式进行进一步地确认以及规划。管理者必须要强化与设计、人防等政府各个具体主管部门之间各方面有效地融合沟通，管理人员要及时跟踪和协调问题。如果对审批环节中存在争议的内容可以通过合法方式把单位的开发目标和设计想法准确地传达给各个相关的管理部门，积极沟通以寻求最佳的解决方式；如小区入口方位、市政管网接口方位、建筑外立面效果等都可以依据整个公司对项目的要求并且依据整个造价等因素进行最有利的结果竞争流程；如根据市场、相关规定、项目具体计划进行调整。
8、设计技术管理中要重视规划审查环节，规划审批的设计文件要有针对性。
规划方案文本的审查周期是审批流程的难点，项目在规划审批时，设计配合的深度已经达到初步设计图的深度。设计需要在设计文件上做减法，将与规划审批无关的信息需要全部删除，规划审查内容要求按《规划技术管理规定》的要求内容在图纸上清晰表达。如与审查无关的消防分析、景观等内容删除。
9、设计技术管理中注重宏观主导和微观把控并重原则。
设计管理需在宏观控制上主导设计，项目设计方案总图布置、空间形态、户型及经济技术指标是否满足项目产品定位、可行性研究的要求；在微观上把控设计节点大样、技术措施是否完备，是否满足现场施工和清单编制的要求。
10、设计技术管理中注意为设计单位提供的基础数据的准确性，确保设计质量。
用地红线、场地标高、雨污水接口位置、提供给二次深化设计单位的条件要求准确。设计管理者要组织沟通协调建筑设计和二次深化设计单位相互校审设计文件，避免设计错误。建筑设计提供的燃气设计条件要求准确，燃气设计介入在项目建筑装饰等施工图设计完成审查备案后，燃气设备的防火要求较高，设计预留条件不合理会造成燃气设计无法满足规范要求，严重影响项目进度。
11、设计技术管理中要重视校审，保证设计质量。
公司校审是设计管理重点，设计质量的把控不能过多依赖图审机构。依照有关的规定进行施工图审查的流程包括：稳定性、安全性检查，是否达到消防、节能、环保、避震、卫生等相关硬性规定指标，是否符合深度标准，是否损害公众利益。设计文件中各专业之间图纸是否矛盾，细部节点是否完备等内容均不是图审审查的重点。设计管理者需要组织公司设计部、成本部、营销部、项目部及施工、监理、造价、测绘单位对设计文件严格校审，将收集整理意见提交设计公司并督促其修改。设计文件才能满足现场施工、编制清单控价的要求。
12、设计程序管理中注重配合意识，整合资源管理。
着重部门配合意识，与项目、营销、成本、工程的部门间密切配合，确保设计文件满足产品定位的要求。着重专业配合意识，与设计各专业、各专项设计单位之间相互配合确保设计文件的准确性。重视市场与客户意识，强化对市场的考察，把握发展航标。
13、设计程序管理中加强设计产品和管理流程标准化建设，为确保项目开盘赢得宝贵时间，为公司建立可持续发展机制。
产品设计标准化能有效控制压缩设计周期，具体有户型、立面、构造做法的标准化。管理流程的标准化能有效提高公司审批效率，具体为制度、流程、合同等。
五、结论
房地产开发过程中的设计以及管理流程在整个房地产开发的过程中都起着非常重要的作用，好的设计管理需要在流程、制度的基础之上进一步加强保证以及实施，其中还必须保证有过硬的技术作为实施的基础，通过总结实践经验改进管理方法。它在整个房地产开发之中起着十分重要的动态管理作用，也就是说，这种过程极具复杂性以及层次性，设计管理水平对应提升也能够在最大程度上实现对房地产开发企业核心竞争力的提升，它不仅需要完成对已出现的问题的协调以及改进，还需要把问题在图纸设计过程中就进行解决，从而在最大程度上减少整个项目的损失，并且需充分借助房地产企业具备的信息源以及技术等相关优势来完成整个项目在品质、质量、成本、时间和资金等各个方面的提升，从而在最后获得整个房地产开发企业、消费者互动的最优结果，提高房地产开发企业的竞争力。
参考文献
《设计管理》作者 徐人平 出版社 化学工业出版社
《工程项目建设程序》张毅 编著 出版社 中国建筑工业出版社
《建筑工程设计文件编制深度规定》中华人民共和国住房和城乡建设部 中国计划出版社
《成都市规划技术管理规定（2017）》成都市规划管理局
